Քանի որ համաշխարհային անշարժ գույքի ներդրումները «հայտնի քաղաքների հետևից վազելուց» անցնում են «իրական արժեքին նայելուն», երկրորդական մակարդակի արտասահմանյան քաղաքները գնալով ավելի նախընտրելի են դառնում պրոֆեսիոնալ ներդրողների կողմից: Անցյալում արտասահմանյան ներդրումները սովորաբար կապված էին մայրաքաղաքների, ֆինանսական կենտրոնների կամ միջազգային դարպասային քաղաքների հետ՝ այն համոզմամբ, որ միայն այդ քաղաքներն են համարվում «անվտանգ» և «հուսալի»: Այնուամենայնիվ, բնակարանների անընդհատ բարձր գների, քաղաքականության խստացման, վարձակալության և գնի հարաբերակցության նվազման և աշխարհի խոշոր առաջին մակարդակի քաղաքներում պահպանման ծախսերի աճի պայմաններում, շուկայական եկամուտները ենթարկվում են կառուցվածքային փոփոխությունների:
Միաժամանակ, շատ երկրորդական քաղաքներ գտնվում են արագ ընդլայնման փուլում՝ շարունակական արդյունաբերական զարգացմամբ, քաղաքային ենթակառուցվածքների արդիականացմամբ և կայուն բնակչության ներհոսքով, ստեղծելով ավելի հավասարակշռված, առողջ և աճի վրա կենտրոնացած ներդրումային միջավայր: Արտասահմանյան ներդրողների համար երկրորդական քաղաքները «այլընտրանքային տարբերակներ» չեն, այլ բարձրորակ շուկաներ, որոնք առաջարկում են ավելի լավ արժեք, ավելի բարձր վարձակալության եկամտաբերություն և երկարաժամկետ աճի ներուժ՝ ավելի ողջամիտ բյուջեով: Այլ կերպ ասած, նրանք, ովքեր իսկապես հասկանում են անշարժ գույքի ներդրումների տրամաբանությունը, նայում են ոչ միայն համբավի, այլև քաղաքի ապագա աճի ներուժի վրա, և այս ներուժը աստիճանաբար իրացվում է երկրորդականական քաղաքներում:
Ավելի բարձր ծախսարդյունավետություն
Առաջին մակարդակի քաղաքները տառապում են բնակարանների բարձր գներից, բարձր հարկերից և կատաղի մրցակցությունից, ինչը հանգեցնում է ընդհանուր առմամբ ցածր վարձակալության եկամտաբերության: Մյուս կողմից, երկրորդ մակարդակի քաղաքներն առաջարկում են հակառակը. բնակարանների գները համեմատաբար մատչելի են, ինչը թույլ է տալիս նույն բյուջեի շրջանակներում ձեռք բերել ավելի լավ տեղակայումներ և ավելի բարձր որակի անշարժ գույք:
Վարձակալության գները համեմատաբար կայուն են և առաջարկում են ավելի բարձր եկամտաբերություն, քանի որ վարձավճարների աճը չի կորցրել իր առաձգականությունը, ինչպես բնակարանների գների աճը։
Ներդրողների համար մուտքի ավելի ցածր խոչընդոտները նշանակում են ավելի բարձր կապիտալի արդյունավետություն և պորտֆելի ավելի հեշտ դիվերսիֆիկացիա, ինչը կանխում է դրամական հոսքերի կպչունությունը մեկ անշարժ գույքի մեջ։
Վարձակալության բարձր պահանջարկ
Արտասահմանյան երկրորդական մակարդակի շատ քաղաքներում բնակչության զգալի միգրացիա է նկատվում.
Երիտասարդ աշխատողները տեղափոխվում են միջին չափի քաղաքներ։
Արդյունաբերության ընդլայնում տեխնոլոգիաների, լոգիստիկայի, դեղագործության և կրթության ոլորտներում։
Կառավարության նախաձեռնություններ, ինչպիսիք են արդյունաբերական զարգացումը, համալսարանների ընդլայնումը և միջազգային տաղանդների ծրագրերը։
Բնակչության աճը հանգեցնում է պահանջարկի աճի՝ ապահովելով կայուն վարձակալության շուկա նույնիսկ առանց բնակարանային գների կտրուկ աճի: Այս «կայունություն + աճ» մոդելն ավելի առողջարար է, քան առաջին կարգի քաղաքներում «վարձավճարները հետ են մնում բնակարանային գներից» խնդիրը:
Քաղաքները արդիականացվում են
Երկրորդ կարգի քաղաքների իրական գրավչությունը կայանում է նրանց արագ քաղաքային զարգացման մեջ.
Նոր տրանսպորտային հանգույցներ (մետրո, թեթև երկաթուղի, օդանավակայանների ընդլայնում)
Նոր բիզնես թաղամասեր, տեխնոլոգիական պարկեր
Մետրոպոլիտենի տարածքի ընդլայնման քաղաքականություն
Միջազգային ընկերությունների ներհոսք
Այս գործոնները զգալիորեն բարձրացնում են շրջակա անշարժ գույքի արժեքը, և երկրորդական մակարդակի քաղաքներում գների աճը հաճախ ավելի ցայտուն է, քան առաջին մակարդակի հագեցած քաղաքներում։ Այլ կերպ ասած, դուք գնում եք աճի ներուժ, այլ ոչ թե «արդեն գագաթնակետին հասած ապագա»։
Ավելի բարենպաստ քաղաքականություններ
Շատ երկրներ առաջին կարգի քաղաքներում սահմանում են գնման սահմանափակումներ, բարձր հարկեր և օտարերկրյա ներդրումների սահմանափակումներ, մինչդեռ երկրորդ կարգի քաղաքները հաճախ՝
Ավելի արագ հաստատման գործընթացներ
Մուտքի ավելի ցածր խոչընդոտներ
Ավելի մեղմ հարկեր և վճարներ
Ավելի բաց ներդրումային կանոնակարգեր
Բարենպաստ քաղաքականությունը նշանակում է ավելի ցածր պահպանման ծախսեր, ավելի ճկուն վերավաճառք և ավելի սահուն ներդրումային գործընթաց։
Առատ տարածք, ավելի քիչ մրցակցություն
Առաջին կարգի քաղաքները հաճախ բախվում են.
Հագեցած զարգացում
Հողի չափազանց բարձր գներ
Բարձր քաղաքական ճնշում
Հակադարձ վարձավճարի և գնի հարաբերակցություն
ներդրումային հաստատությունների միջև լուրջ մրցակցություն
Մյուս կողմից, երկրորդական քաղաքները ավելի շատ նման են «շուկաների, որոնք դեռևս լիովին չեն զարգացել, բայց արագորեն զարգանում են»։ Աճը բխում է արդյունաբերական ընդլայնումից, բնակչության միգրացիայից և ենթակառուցվածքների արդիականացումից, այլ ոչ թե սպեկուլյացիաներից։ Հետևաբար, արժեքի գնահատումն ավելի առողջ և կայուն է։
Բազմազան բաշխում՝ ավելի մեծ անվտանգության համար
Սահմանային ներդրումները բախվում են երկու հիմնական ռիսկի՝ ակտիվների բարձր կենտրոնացման և քաղաքային ցիկլերի ուժեղ հետևողականության: Երկրորդական քաղաքները առաջարկում են պորտֆելի գերազանց տարբերակներ, որոնք թույլ են տալիս խուսափել միայն մի քանի խոշոր համաշխարհային քաղաքների վրա խաղադրույք կատարելուց: Բազմաքաղաքային պորտֆելը նշանակում է. ավելի մեծ ռիսկի դիվերսիֆիկացում, ավելի հավասարակշռված փոխարժեքի ազդեցություն, լրացուցիչ տարբեր ցիկլեր և ավելի կայուն դրամական հոսք:
Երկարաժամկետ, կայուն եկամուտներ փնտրող ներդրողների համար երկրորդական մակարդակի քաղաքները ներկայացնում են շատ նրբագեղ «հավասարակշռության գիծ»։
Մենք խորհուրդ ենք տալիս արտասահմանյան երկրորդական քաղաքները ոչ թե որովհետև դրանք ավելի էժան են, այլ որովհետև դրանք ավելի լավ են համապատասխանում ներկայիս համաշխարհային անշարժ գույքի շուկայի տրամաբանությանը. առաջին մակարդակի քաղաքների եկամուտները հասել են գագաթնակետին, և քաղաքականությունը խստացվում է. երկրորդական քաղաքները գտնվում են իրենց ոսկե աճի շրջանում. բնակչության գերբնակեցումը փոխվում է, և ներդրումների արժեքը զգալիորեն բարձր է: Ամենակարևորը, երկրորդական մակարդակի քաղաքները կատարելապես համատեղում են «ներուժը» և «կայունությունը», թույլ տալով ներդրողներին ստանալ զգալի վարձակալական եկամուտներ՝ միաժամանակ օգտվելով քաղաքային աճի բերած բարձրացված դիվիդենտներից:
Երկրորդ մակարդակի արտասահմանյան քաղաքների ներդրումային արժեքը պայմանավորված չէ մեկ գործոնով, այլ գործոնների համադրությամբ, ներառյալ բնակչությունը, արդյունաբերությունը, քաղաքականությունը, առաջարկը և պահանջարկը, ծախսերը և քաղաքային զարգացման տեմպը: Դրանք ունեն առավելություններ, որոնք առաջին մակարդակի քաղաքները դժվարանում են կրկնօրինակել՝ մուտքի ավելի ցածր ծախսեր, ավելի կայուն վարձակալության պահանջարկ, ավելի մեղմ ներդրումային քաղաքականություն, ավելի մեծ ներուժ՝ արժեքի բարձրացման համար և ավելի կառավարելի երկարաժամկետ պահպանման ճնշում: Կայուն եկամուտներ, ողջամիտ աճ և ակտիվների դիվերսիֆիկացիա փնտրող ներդրողների համար երկրորդ մակարդակի քաղաքները ներկայացնում են «անվտանգության» և «աճի ներուժի» իդեալական համադրություն և ավելի տրամաբանական ընտրություն են ներկայիս համաշխարհային անշարժ գույքի լանդշաֆտում: Լիովին հագեցած հիմնական մեգապոլիսներում լճանալու փոխարեն, ավելի լավ է ներդրումներ կատարել զարգացող երկրորդ մակարդակի քաղաքներում, որոնք առաջարկում են երկարաժամկետ օգուտներ և կարող են աճել արդյունաբերության և բնակչության հետ մեկտեղ: Ապագայի համաշխարհային անշարժ գույքի շուկայում հնարավորությունները այլևս չեն կենտրոնանա մի քանի մեգապոլիսներում, այլ կբաշխվեն ավելի միջին չափի քաղաքների միջև՝ վերելքի ցիկլով: Այս կառուցվածքային փոփոխությունն ավելի վաղ հասկացող ներդրողները կկարողանան ավելի նախաձեռնողական դիրքորոշում զբաղեցնել հիմնական միտումների նկատմամբ և հասկանալ իրենց սեփական աճի կորը:
