Սինգապուրի անշարժ գույքի շուկան բաց է և պայմանական օտարերկրյա գնորդների համար. դուք կարող եք գնել որոշակի անշարժ գույք առանց բնակվելու կամ տեղափոխվելու, սակայն գնվող անշարժ գույքի տեսակները, վճարվող հարկերը, վարկ ստանալու դժվարությունը և երկարաժամկետ բնակության իրավունք ստանալու հնարավորությունը ենթակա են խիստ կանոնակարգերի: Սովորական օտարերկրյա ներդրողների համար ամենատարածված սցենարը մասնավոր բնակարանների կամ այլ մասնավոր բնակելի միավորների անմիջական գնումն է: Այս անշարժ գույքը սովորաբար չի պահանջում, որ գնորդները լինեն երկարաժամկետ բնակիչներ. սակայն HDB բնակարանները կամ հողատարածքների մեծ մասը ենթակա են սահմանափակումների կամ պահանջում են հատուկ հաստատում: Բացի այդ, կառավարությունը օտարերկրյա գնորդներից գանձում է բարձր լրացուցիչ դրոշմանիշային տուրք (ABSD) և ունի ավելի բարձր կարգավորիչ շեմեր վարկի գումարների և մարման կարողության համար:
Ի՞նչ կարող են գնել արտասահմանցի գնորդները։
Համեմատաբար անվճար գնում. մասնավոր բնակարանների և մասնավոր շուկայում առկա բնակարանների մեծ մասը սովորաբար կարող են ուղղակիորեն ձեռք բերվել օտարերկրացիների կողմից՝ առանց երկարաժամկետ բնակության կամ հատուկ կարգավիճակի անհրաժեշտության։
Սահմանափակված կամ արգելված գնում. HDB բնակարանները նախատեսված են Սինգապուրի քաղաքացիների և մշտական բնակիչների համար. օտարերկրացիները, որպես կանոն, չեն կարող դրանք գնել: Գործադիր բնակարանների (EC) մեծ մասը կարող է բաց լինել օտարերկրյա գնորդների համար միայն բնակության նվազագույն ժամկետը լրանալուց հետո:
Հողատարածքով վարձակալված բնակելի անշարժ գույք. Սինգապուրում առանձին տներ, թաունհաուսներ կամ այլ բնակելի անշարժ գույք, որոնք ունեն հող, գնելու համար օտարերկրյա գնորդները պետք է դիմեն Սինգապուրի հողային մարմնի հաստատմանը: Հաստատման գործընթացը խիստ է և հաճախ պահանջում է, որ դիմորդները ունենան երկարաժամկետ բնակության իրավունք կամ զգալի տնտեսական ներդրում Սինգապուրում: Այլ կերպ ասած, այս տեսակի անշարժ գույք գնելը սովորաբար ուղեկցվում է մուտքի բարձր խոչընդոտներով:
Արդյո՞ք անշարժ գույքի գնումը հանգեցնում է երկարաժամկետ բնակության (PR/բնակության իրավունքի):
Բնակելի անշարժ գույքի ձեռքբերումը ավտոմատ կերպով չի տալիս մշտական բնակության կամ երկարաժամկետ բնակության թույլտվություններ: Ներդրումների միջոցով երկարաժամկետ բնակություն ստանալու համար անհրաժեշտ է անցնել ներդրումային ներգաղթի պաշտոնական ծրագրեր (օրինակ՝ Global Investor Programme կամ այլ լիազորված ուղիներ): Այս ծրագրերն ունեն հստակ և բարձր շեմեր ներդրումների գումարների, բիզնես գործառնությունների կամ տնտեսական ներդրումների համար, և ընթացակարգերը առանձին են անշարժ գույքի սովորական գործարքներից: Այլ կերպ ասած, պարզապես բնակարան գնելը չի երաշխավորում կամ ավտոմատ կերպով չի շնորհում Սինգապուրի PR կամ քաղաքացիություն: Եթե նպատակը ներգաղթն է կամ երկարաժամկետ բնակությունը, ապա պետք է առաջնահերթություն տալ համապատասխան ներգաղթային ծրագրերի պահանջների ըմբռնմանը և բավարարմանը, այլ ոչ թե միայն անշարժ գույքի գործարքների վրա հույսը դնելուն:
Հարկեր և պահպանման ծախսեր
Լրացուցիչ գնորդի դրոշմանիշային տուրք (ABSD). Բնակելի անշարժ գույք գնող օտարերկրյա անձինք սովորաբար վճարում են բարձր ABSD: Վերջին տարիներին օտարերկրյա գնորդների համար ABSD դրույքաչափը համեմատաբար բարձր է եղել (զգալիորեն ազդելով գործարքների ծախսերի վրա), զգալիորեն մեծացնելով կարճաժամկետ սպեկուլյացիաների արժեքը: Այլ կերպ ասած, նույնիսկ եթե դուք չեք մտադիր այնտեղ երկար ժամանակ բնակվել, Սինգապուրի օտարերկրյա գնորդների համար հարկային շեմը «գնել, բայց չբնակվել, շահույթի համար վերավաճառելու մտադրություն ունենալ» ռազմավարությունը շատ թանկ է դարձնում:
Այլ պահպանման ծախսեր. Դրանք ներառում են հիմնական դրոշմանիշային տուրքը (BSD), իրավաբանական վճարները, գույքի կառավարման վճարները, հողի հարկը (եթե կիրառելի է) և պահպանման ծախսերը: Այս ծախսերը կուտակվում են ժամանակի ընթացքում՝ երկարաժամկետ պահպանման դեպքում: Եթե դուք չեք բնակվում տեղում, կարող եք նաև կրել կառավարման և վարձակալության գործակալության ծախսեր:
Գործնական ազդեցությունը ոչ երկարաժամկետ բնակիչների վրա
Ավելի խիստ վարկային սահմանափակումներ. Բանկերը ավելի պահպանողական են վարկի և արժեքի հարաբերակցության (LTV) հարցում օտարերկրյա գնորդների կամ արդեն իսկ առկա հիփոթեքային վարկեր ունեցողների համար: Միաժամանակ, ֆինանսական կարգավորումները (օրինակ՝ MAS մակրոպրուդենցիալ քաղաքականությունը) սահմանափակումներ են դնում հիփոթեքային հարաբերակցությունների և պարտքի ծածկույթի հարաբերակցությունների վրա՝ նվազեցնելով բարձր լծակը: Արտասահմանյան ներդրողները, ովքեր երկարաժամկետ չեն բնակվում տեղում, բայց ցանկանում են գնել բարձր վարկի և արժեքի հարաբերակցությամբ անշարժ գույք, պետք է պատրաստեն ավելի բարձր բաժնեմաս, հակառակ դեպքում կբախվեն ֆինանսավորման սահմանափակումների:
Հաշվի առնելիք կետեր, երբ երկար ժամանակով չեք բնակվում տեղում.
Հաշվարկեք ընդհանուր ծախսերը. ներառեք գույքի գինը + ABSD + BSD + իրավաբանական ծախսեր + կառավարման վճարներ + վարկի տոկոսադրույքի սփրեդ + հարկեր և այլն, և գնահատեք պահպանման ժամկետը (անկախ նրանից, թե դուք այնտեղ երկարաժամկետ եք բնակվում, թե ոչ)՝ տեսնելու համար, թե արդյոք զուտ եկամտաբերությունը ընդունելի է։
Հաստատեք անշարժ գույքի տեսակը և հաստատման պահանջները. Եթե թիրախը հողատարածք է կամ հատուկ վայր (օրինակ՝ Սենտոսա), նախապես պարզեք, թե արդյոք անհրաժեշտ է SLA հաստատում և համապատասխան պայմանները։
Մի՛ վերաբերվեք անշարժ գույքի ձեռքբերմանը որպես ներգաղթի արագացված ուղի. եթե ձեր հիմնական նպատակը PR կամ երկարաժամկետ բնակության թույլտվություն ստանալն է, որակյալ ներդրումային ներգաղթի ծրագրի (օրինակ՝ GIP) ուսումնասիրությունն ու նախապատրաստումը շատ ավելի գործնական և հուսալի է, քան անշարժ գույքի գործարքների վրա հույսը դնելը։
Դիտարկեք կառավարման և վարձակալության ռազմավարությունները. Երբ տեղում չեք բնակվում, բյուջե կազմեք գործակալության կառավարման և կարճաժամկետ/երկարաժամկետ վարձակալության թափուր մնալու ռիսկերի համար, և գնահատեք, թե արդյոք վստահել տեղական անշարժ գույքի կառավարման ընկերությանը:
Սինգապուրի անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը երկարաժամկետ բնակության կարիք չունի, սակայն «երկարաժամկետ բնակությունը» ազդում է ձեռք բերվող անշարժ գույքի տեսակների, ցածր հարկային դրույքաչափերի (օրինակ՝ PR/քաղաքացու նպաստներ) ձեր իրավասության, վարկերի հասանելիության և ընդհանուր ծախսերի վրա: Օտարերկրացիները սովորաբար կարող են գնել մասնավոր բնակարաններ, բայց ոչ HDB բնակարաններ. հողամասային անշարժ գույք գնելը պահանջում է հատուկ հաստատում: Ավելին, օտարերկրյա գնորդները բախվում են բարձր ABSD-ի (ակտիվներով ապահովված պարտք) և ավելի խիստ վարկային սահմանափակումների, որոնք խստորեն խոչընդոտում են կարճաժամկետ սպեկուլյացիաներին կամ բարձր լծակային գործարքներին: Ամենակարևորը՝ անշարժ գույք գնելը ≠ բնակության ստացումը: Եթե ձեր նպատակը ներգաղթն է, ապա պետք է ընտրեք ներդրումային կամ զբաղվածության վրա հիմնված ներգաղթի հատուկ ուղիներ, այլ ոչ թե անշարժ գույքի գործարքները համարեք կարճ ճանապարհ: Եզրափակելով՝ եթե մտադիր եք միայն ներդրումներ կատարել և ոչ թե տեղափոխվել, համոզվեք, որ ուշադիր հաշվարկել եք հարկերը, հաստատումները և վարչական ծախսերը: Եթե հույս ունեք երկարաժամկետ բնակության կամ PR-ի ստացում անշարժ գույքի սեփականության միջոցով, ապա պետք է առանձին պլանավորեք և բավարարեք ներգաղթի ծրագրերի բարձր շեմային պահանջները:
