Անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելիս շատերը հակված են կենտրոնանալ գների միտումների, վարձակալության եկամուտների և քաղաքականության միջավայրի վրա՝ հեշտությամբ անտեսելով «անտեսանելի, բայց միշտ առկա» գործոնը՝ փոխարժեքը: Սա հատկապես ճիշտ է անշարժ գույքի միջազգային ներդրումների համար, երբ գույքը գտնվում է արտերկրում, միջոցները ծագում են երկրի ներսում, և ապագա եկամուտները կարող են հետ հոսել տեղական արժույթի հաշվին: Փոխարժեքի յուրաքանչյուր փոփոխություն ուղղակիորեն ազդում է ձեր իրական եկամտի վրա: Ոմանք կարծում են. «Ես գնում եմ ֆիզիկական ակտիվներ. փոխարժեքի տատանումները պարզապես թղթային փոփոխություններ են և չեն ազդում երկարաժամկետ արժեքի վրա»: Այս պնդումը ամբողջովին սխալ չէ, բայց նաև ամբողջովին ճիշտ չէ: Փոխարժեքը չի փոխում տան աղյուսներն ու հողը, բայց փոխում է, թե որքան գումար եք դուք ի վերջո ստանում՝ անկախ նրանից՝ շահույթ եք ստանում, թե ոչ:
Փոխարժեքի ազդեցության էությունը
Փոխարժեքը չի փոխում տան բնակեցված լինելը կամ վարձավճարի վճարումը, բայց այն անմիջականորեն ազդում է երեք հիմնական արդյունքների վրա՝ ձեր գնման արժեքը, երբ ձեր տեղական արժույթը փոխանակվում է արտարժույթի՝ գույքը գնելու համար, տեղական արժույթի իրական գումարը, որը դուք ստանում եք վարձավճարը հավաքելիս, և ընդհանուր եկամուտը, որը, ի վերջո, վերադառնում է ձեր տեղական արժույթի հաշվին գույքը վաճառելուց հետո: Գույքի եկամուտը հաշվարկվում է տեղական արժույթով, բայց ձեզ իրականում հետաքրքրում է այն եկամուտը, որը ստացվում է այն ձեր նախընտրած արժույթին վերադարձնելուց հետո: Այս տարբերությունը փոխարժեքների ազդեցությունն է:
Գնման փուլ
Սահմաններից դուրս անշարժ գույք գնելիս գնման պահին փոխարժեքը կարևոր է: Եթե դուք մտնում եք շուկա, երբ ձեր տեղական արժույթը ուժեղ է, իսկ արտարժույթը՝ թույլ, կարող եք նույն անշարժ գույքը գնել ավելի քիչ տեղական արժույթով: Եվ հակառակը, շուկա մուտք գործելը, երբ արտարժույթը ուժեղ է, իսկ տեղական արժույթը՝ թույլ, պասիվորեն մեծացնում է անշարժ գույքի գնման արժեքը: Շատ ներդրողներ անտեսում են սա՝ կենտրոնանալով միայն այն բանի վրա, թե արդյոք անշարժ գույքի գները բարձրացել են, առանց գիտակցելու, որ կարող են գնել անբարենպաստ փոխարժեքի միջակայքում գտնվող բարձր կետից, ինչը ուղղակիորեն մեծացնում է իրենց ներդրումները հետագայում հետ ստանալու դժվարությունը:
Պահման փուլ
Պահման ժամանակահատվածում վարձակալությունից ստացված եկամուտը ամենաուղղակի դրամական հոսքն է: Այնուամենայնիվ, սահմանային ներդրողների համար վարձակալությունից ստացված եկամտի իրական արժեքը կախված է փոխարժեքի մակարդակից, երբ այն կրկին փոխարկվում է ձեր տեղական արժույթի:
Արտարժույթի արժեզրկում. նույն վարձակալության եկամուտը ձեզ ավելի շատ տեղական արժույթ է բերում, ինչը մեծացնում է եկամտաբերությունը:
Արտարժույթի արժեզրկում. վարձակալության եկամուտը մնում է նույնը, բայց դուք ստանում եք ավելի քիչ տեղական արժույթ, ինչը հանգեցնում է ավելի փոքր իրական եկամտաբերության:
Եթե ձեր ներդրումային նպատակը երկարաժամկետ, կայուն դրամական հոսքն է, ապա երկարաժամկետ փոխարժեքի միտումները շարունակական ազդեցություն կունենան ընդհանուր եկամտաբերության վրա, այլ ոչ թե միանվագ ազդեցություն։
Ելքի փուլ
Փոխարժեքի ազդեցությունն առավել կենտրոնացած է կանխիկ գումար ստանալու նպատակով անշարժ գույքի վաճառքի ժամանակ: Նույնիսկ եթե անշարժ գույքի գները բարձրացել են, եթե վաճառքի պահին արտարժույթը զգալիորեն արժեզրկվել է տեղական արժույթի նկատմամբ, կարող են տեղի ունենալ հետևյալը. անշարժ գույքի գինը կարող է թղթի վրա բարձրացած լինել, բայց տեղական արժույթին վերադառնալուց հետո ստացված եկամուտը սահմանափակ է, կամ նույնիսկ անշարժ գույքի գների փոքր աճը կարող է փոխհատուցվել փոխարժեքով, ինչը կհանգեցնի աննշան իրական եկամտի: Եվ հակառակը, եթե անշարժ գույքի գները կայուն են, բայց արտարժույթը արժեզրկվում է, փոխարժեքի տատանումների միջոցով կարող են ստացվել լրացուցիչ եկամուտներ: Հետևաբար, անշարժ գույքի ներդրումների վերջնական արդյունքը հաճախ անշարժ գույքի գների և փոխարժեքների փոփոխությունների համակցված արդյունքն է:
Ո՞ր ներդրողներն են ավելի շատ տուժում փոխարժեքի ռիսկից։
Փոխարժեքի տատանումները բոլորի վրա հավասարապես չեն ազդում: Ազդեցությունը հիմնականում կախված է հետևյալ գործոններից՝ արդյոք միջոցների աղբյուրը և կենսապահովման ծախսերը նույն արժույթով են, արդյոք ապագայում միջոցները տեղական արժույթով վերադարձնելու ծրագրեր կան, արդյոք ներդրումային ցիկլը կարճաժամկետ է, թե երկարաժամկետ, և արդյոք վարձակալության եկամուտը եկամտի հիմնական աղբյուրն է: Եթե դուք երկարաժամկետ ապրում եք տեղում և օգտագործում եք տեղական արժույթը և՛ եկամտի, և՛ ծախսերի համար, փոխարժեքների ազդեցությունը համեմատաբար փոքր է. սակայն, եթե դուք տիպիկ միջսահմանային ներդրող եք, ով ապագայում պետք է ակտիվները վերադարձնի տեղական արժույթի, փոխարժեքների ազդեցությունը դառնում է շատ իրական:
Արդյո՞ք փոխարժեքները «ավտոմատ կերպով կփոխվեն երկարաժամկետ հեռանկարում»։
Տարածված տեսակետն այն է, որ «երկարաժամկետ հեռանկարում փոխարժեքները կվերադառնան ողջամիտ միջակայքի, ուստի չափազանց անհանգստանալու կարիք չկա»։ Այս տեսակետն ունի որոշակի առավելություններ, բայց այն հիմնված է հետևյալ նախադրյալի վրա. ձեր ներդրումային ժամանակահատվածը բավականաչափ երկար է. դուք ունեք համբերություն սպասելու, մինչև փոխարժեքը վերադառնա իր բնականոն միջակայքին. և ձեզ հարկավոր չէ կես ճանապարհին ստիպել լիկվիդացիա։ Եթե ձեր միջոցներն ունեն որոշակի ժամկետներ, դրամական կարիքներ կամ ընտանեկան ծրագրեր, ապա կարճաժամկետից մինչև միջնաժամկետ փոխարժեքի տատանումները դեռևս կարող են իրական ճնշում գործադրել ձեզ վրա։
Ինչպե՞ս կարող են սովորական ներդրողները հաղթահարել փոխարժեքի ազդեցությունը։
Առանց բարդ ֆինանսական գործիքների, սովորական մարդիկ կարող են նվազեցնել փոխարժեքների ազդեցությունը մի քանի եղանակներով՝ փոխանակել արժույթը խմբաքանակներով՝ խուսափելու համար միաժամանակ մեկ փոխարժեքի կետի վրա խաղադրույք կատարելուց, երկարացնել ներդրումային ժամանակահատվածը՝ ժամանակի ընթացքում տատանումները հարթելու համար, պահպանել տեղական արժույթով որոշ շահույթ վերաներդրման կամ ծախսերի համար, և ներդրումային որոշումներ կայացնելիս փոխարժեքը դիտարկել որպես ծախսերի և օգուտների հաշվարկի մաս, այլ ոչ թե անտեսել այն։ Հիմնականը փոխարժեքների կանխատեսումը չէ, այլ բոլոր արդյունքները մեկ փոխարժեքի ուղղությամբ խաղադրույք կատարելուց խուսափելը։
Փոխարժեքի տատանումների ազդեցությունը անշարժ գույքի ներդրումների վրա ոչ թե գույքի վրա է, այլ նրա վրա, թե որքան գումար եք դուք ի վերջո ստանում։ Այն ազդում է գնման արժեքի, պահպանման ժամանակահատվածում դրամական հոսքի վրա և կարող է մեծացնել կամ կրճատել դուրս գալու դեպքում ընդհանուր եկամտաբերությունը։ Տեղում ապրող և սեփական արժույթով եկամուտ ստացող ներդրողների համար փոխարժեքները ավելի շատ ֆոնային գործոն են. սակայն, սահմանամերձ անշարժ գույքի ներդրողների համար փոխարժեքները փոփոխական են, որը չի կարելի անտեսել։ Դրանք ամեն օր չեն ազդի ձեր որոշումների վրա, բայց վճռորոշ պահերին կորոշեն արդյունքը։ Քանի դեռ փոխարժեքները ներառված են պլանավորման փուլում ընդհանուր հաշվարկի մեջ և մշակվում են երկարաժամկետ և դիվերսիֆիկացված եղանակով, փոխարժեքի ռիսկը կարելի է կառավարել, այլ ոչ թե խուսափել դրանից։
